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서울에 올라오기 전이나 이후에 겪는 첫 난관은 집을 얻는 것입니다. 10번 가까이 이사를 하든, 한 곳에서 오랫동안 살든 계약을 맺어야 하죠. 설령 집주인을 본 적이 없어도 문제가 생기면 연락해 해결해야 하지만, 그 흐름 속에서 갈등을 겪기도 합니다. 그럼 어떻게 하면 현실적인 측면에서 우리의 주거 이익을 누릴 수 있을까요? 이번 알쓸신집 두 번째 강의는 임대차계약서 작성부터 수리비용 청구에 관한 내용을 다뤘습니다.

계약은 누구와, 주택은 어떻게 확인하죠?

우리가 알다시피 계약은 임대인과 임차인(이하 세입자)이 합니다. 간혹 대리인이 나오는 경우가 있는데, (위임장+인감증명+위임받는 사람의 신분증)+(집주인과 통화, 집주인 계과 송금+잔금에 임대인 참석)의 요소로 진행되어야 합니다. 건물 관리인(혹은 공인중개사)이 대리인으로 전세계약을 한다면 위임장과 인감증명서는 필수로 해야 합니다. 주택도 이와 비슷합니다. 누구와 계약을 맺는지 알아야 하듯이, 자신이 거주할 주택은 건축물대장 확인이 우선입니다. 주택이 마음에 들어서 계약을 맺을 경우, 건축물대장을 보고 설명해야 합니다. 중요한 건 위법건축물을 확인해야 합니다. 전입신고와 확정일자는 임대차계약서만으로도 되지만, 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 

보증금 놓치지 않을 거예요

건축물대장도 확인했으니, 이제 임대차계약을 맺을 차례입니다. 하지만 깡통전세로 인해 보증금 전액을 받지 못하는 예도 있습니다. 사실 ‘전세보증보험’을 드는 게 안전한 방법이지만, 아파트 위주로 받기 때문에 쉽지 않습니다. 그렇다면 어떤 부분에 주의해야 할까요? 먼저 등기부 등본 갑구에 경매기입 등기, 압류와 가압류의 기재 등의 내용이 있는 경우 계약 자체를 피해야 합니다. 특히 ‘주택가격 대비 부채비율’을 눈여겨 봐야 하는데, 비율이 높은데도 입주하고 싶으면 선순위근저당설정액(등기부등본 을구에서 확인)을 보증금으로 말소 요청, 전세보증금 협상 등으로 계약을 결정하는 것이 좋습니다. 세입자가 기억해야 할 점은 ‘전입신고+확정일자+실제주거’가 보증금을 보호한다는 점입니다.

거주하지만 잊어서는 안 되는 사항들

계약을 맺고 열심히 살았는데 어느새 갱신해야 할 시기가 왔습니다. 주택 임대차보호법을 적용해 2년까지 보장하지만, 계약 만기일 한 달 전까지 임대인-세입자 간의 계약해지 의사가 없으면 계약기간과 임대료가 동일한 조건으로 자동으로 연장됩니다. 즉, 묵시의 갱신으로 계약이 연장되고, 세입자가 계약해지를 원하면 의사표현 후 3개월 후에 계약해지 효력이 발생합니다. 여기서 임대인은 해지권한이 없어서 보증금을 반환해야 합니다. 다만 임대료는 조금 다릅니다. 2년 동안은 처음 계약한 임대료로 지속되지만, 2년이 끝나면 무한정으로 임대료를 올릴 수 있기 때문입니다. 단 임대인이 임대사업자로 등록한 경우, 해마다 5% 인상제한 규정을 받습니다. 반면에 세입자는 같은 주택에 4년, 8년까지 거주할 수 있습니다. 더불어 거주하는 동안 입주할 때 시설물 상태를 사진 등으로 촬영하거나, 임대인의 시설관리 책임 범위 대상(ex·상하수도, 현관문)을 인지해 단서조항을 달아야 합니다.

세입자는 이 팁을 알고 가시오!

첫 번째로 임대사업자 주택을 찾는 겁니다. 앞에서 말했듯이, 4년, 8년 등록된 주택을 찾으면, 계속 4년, 8년 거주가 되며, 연 5% 상한선 적용, 임대인은 각종 혜택을 받기 때문이죠. 다음으로 월세 세액공제 제도입니다. 최근 노동자에서 자영업자까지 범위가 확대되었는데, 전입 신고를 하면 계약만료 후 5년 이내에 신청할 수 있습니다. 세 번째, 공인중개사에게 전자거래계약을 제안하는 겁니다. 이 제도를 통해 세입자에게 여러 혜택이 부여되지만, 전자거래계약을 하려면 임대인+세입자+공인중개사가 동의하고, 대리인은 할 수 없으며, 자기 명의의 휴대전화가 필요합니다. 마지막으로 묵시적 갱신으로 임대차계약이 자동 연장이 된 상태면, 임대인 몫 중개수수료는 세입자가 부담하지 않습니다.

떠나기 전 보증금 반환은 안전하게

지금까지 임대차계약의 대상과 과정 그리고 생각해야 할 점을 되새겼습니다. 이제는 보증금을 반환받고 깔끔하게 헤어져야 할 시기가 왔습니다. 세입자는 집주인이 보증금 반환을 준비할 수 있도록 3개월 전까지 계약해지를 통보하는 일이 중요합니다. 물론 제때 반환해주는 게 제일 좋지만, 그렇지 않은 일이 일어나는 법이죠. 만일 “늦어도 언제까지 주겠다.” 식의 연락을 받았다면, 집주인 말만 믿고 다른 집과 계약하지 말고, 서로 소통하면서 상황을 수시로 확인해야 합니다. 

그런데 임대차 계약이 종료 후에도 새로운 세입자가 나타나지 않을 때는 이사를 갈지 아니면 재계약을 할 지를 결정해야 합니다. 재계약을 할 경우는 주변 임대료 시세를 파악해서 기존 임대료보다 시세가 낮으면 임대료를 감면해서 계약을 체결해야 합니다.  보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야할 경우는 임차권 등기를 신청해서 설정이 완료된 후 이사하는 것이 안전합니다. 

강의를 듣기 전 테이블마다 모여서 거주하면서 겪었던 이야기를 나눴습니다. 계약하고 살아도 주택 내 설비를 고쳐야 해서, 연락했더니 직접 고치라고 했던 일화, 세탁기가 자주 고장 나서 자기 부담으로 고친 후에 영수증을 찍어서 임대인에게 보냈다는 등 여러 이야기를 들었습니다. 씁쓸하기도 조금은 화가 나기도 했지만, 이번에 들었던 강의를 통해 조금은 당당하게 행동해도 괜찮겠다는 생각을 했습니다. 세입자 인 건 사실이지만, 이 사실에 묶여서 움츠릴 필요는 없으니까요.

작성 : 고은비 자원활동가